Gewerbeimmobilienlexikon - Schlagworte

A

* Abschreibung (AfA): Die steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts einer Immobilie über ihre Nutzungsdauer. Bei Gewerbeimmobilien sind die Abschreibungssätze und -methoden je nach Art der Immobilie und der Nutzungsdauer gesetzlich festgelegt.

* Asset Management: Umfassendes Management von Immobilienportfolios mit dem Ziel der Wertoptimierung. Dazu gehören die Strategieentwicklung, das Risikomanagement, die Performance-Messung und die Steuerung von Property Management und Facility Management.

* Ankaufsprofil: Eine detaillierte Beschreibung der Kriterien, die ein Investor für den Erwerb einer Gewerbeimmobilie anlegt (z.B. Lage, Größe, Mietvertragslaufzeiten, Renditeerwartungen, Gebäudetyp).

* Anker-Mieter (Anchor Tenant): Ein großer und oft bekannter Mieter in einer Gewerbeimmobilie (insbesondere Einkaufszentren oder Bürokomplexen), dessen Präsenz andere Mieter anzieht und die Attraktivität der Immobilie steigert.

* Anpassungsklausel: Eine Klausel im Mietvertrag, die die Anpassung der Miete an bestimmte Kriterien (z.B. Inflation, Indexmiete) über die Vertragslaufzeit regelt.

* Appraisal (Wertermittlung): Der Prozess der Schätzung des Wertes einer Immobilie durch einen qualifizierten Gutachter.

B

* Baurecht: Das öffentliche Recht, das die Zulässigkeit, Art und Nutzung von Bauvorhaben regelt (z.B. Bebauungsplan, Baugenehmigung).

* Bebauungsplan (B-Plan): Ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der möglichen Bebauung und Nutzung von Grundstücken innerhalb eines bestimmten Gebiets festlegt. Er ist entscheidend für die Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben.

* Betriebskosten (BK): Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb einer Immobilie entstehen und auf die Mieter umgelegt werden können (z.B. Heizung, Wasser, Reinigung, Gartenpflege, Grundsteuer, Versicherungen). Die Umlagefähigkeit ist oft im Mietvertrag und der Betriebskostenverordnung geregelt.

* Brownfield: Eine ehemalige Industriefläche, die durch frühere Nutzung potenziell kontaminiert ist und vor einer Neuentwicklung saniert werden muss.

* Built-to-Suit (BTS): Eine Form der Projektentwicklung, bei der eine Immobilie speziell nach den individuellen Anforderungen und Spezifikationen eines Mieters oder Käufers geplant und gebaut wird.

* Brutto-Grundfläche (BGF): Die gesamte Fläche aller Geschosse eines Gebäudes, einschließlich der Konstruktionsflächen. Eine wichtige Kennzahl für die Kostenberechnung und die Bemessung von Flächen.

C

* Cap Rate (Capitalization Rate / Kapitalisierungsrate): Eine wichtige Kennzahl zur Bewertung von Immobilien, die das Verhältnis zwischen dem jährlichen Nettoertrag einer Immobilie und ihrem Kaufpreis angibt. Eine niedrigere Cap Rate deutet in der Regel auf eine höhere Bewertung oder ein geringeres Risiko hin.

* Cashflow: Der Geldfluss aus einer Immobilie, der nach Abzug aller Ausgaben (einschließlich Finanzierungskosten) von den Einnahmen verbleibt. Positiver Cashflow ist entscheidend für die Rentabilität einer Investition.

* CBD (Central Business District): Das zentrale Geschäftsviertel einer Stadt, das durch eine hohe Konzentration von Büros, Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungen gekennzeichnet ist und oft die höchsten Mieten aufweist.

* Closing (Vertragsabschluss): Der offizielle Abschluss eines Immobilienkaufs oder -verkaufs, bei dem alle rechtlichen Dokumente unterzeichnet und die Eigentumsübertragung erfolgt.

* Co-Working Space: Flexible Büroflächen, die von verschiedenen Unternehmen und Einzelpersonen gemeinsam genutzt werden können, oft mit zusätzlichen Dienstleistungen und einer Gemeinschaftsatmosphäre.

D

* Due Diligence (DD): Eine sorgfältige und umfassende Prüfung einer Immobilie und aller relevanten Unterlagen (rechtlich, technisch, wirtschaftlich, steuerlich) vor einem Kauf oder einer Investition, um Risiken zu identifizieren und den Wert zu bestätigen.

* Development (Projektentwicklung): Der Prozess der Schaffung neuer oder der wesentlichen Verbesserung bestehender Immobilien, von der Ideenfindung über die Planung und Finanzierung bis zur Realisierung und Vermarktung.

* Diversifikation: Die Verteilung von Investitionen auf verschiedene Arten von Immobilien (z.B. Büro, Einzelhandel, Logistik) oder Standorte, um das Risiko eines Portfolios zu reduzieren.

* Diskontierungsrate: Der Zinssatz, der verwendet wird, um zukünftige Zahlungsströme auf ihren Barwert abzuzinsen. Wichtig für die Bewertung von Immobilieninvestitionen.

E

* Eigentümergemeinschaft (WEG): Bei Eigentumswohnungen oder Teileigentum die Gemeinschaft der Eigentümer, die über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet.

* Einzelhandel (Retail): Immobilien, die für den Verkauf von Waren und Dienstleistungen an Endverbraucher genutzt werden (z.B. Geschäfte, Einkaufszentren, Fachmärkte).

* Erschließung: Die Herstellung der technischen und verkehrlichen Voraussetzungen für die Bebauung und Nutzung eines Grundstücks (z.B. Straßen, Wasser-, Abwasser-, Stromanschluss).

* Exit-Strategie: Der Plan eines Investors, wann und wie eine Immobilieninvestition veräußert werden soll, um Gewinne zu realisieren oder Verluste zu minimieren.

* ESG (Environmental, Social, Governance): Nachhaltigkeitskriterien, die bei der Bewertung und dem Management von Immobilien eine immer größere Rolle spielen. Dazu gehören Umweltaspekte (Energieeffizienz), soziale Aspekte (Arbeitsbedingungen) und gute Unternehmensführung.

F

* Facility Management (FM): Das Management aller gebäudebezogenen Dienstleistungen zur Sicherstellung der Funktionalität, Sicherheit und Werterhaltung einer Immobilie (z.B. Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit, Energieversorgung).

* Forward Funding: Eine Finanzierungsform in der Projektentwicklung, bei der ein Investor ein Projekt bereits vor Baubeginn oder Fertigstellung kauft und die Entwicklung durch Ratenzahlungen finanziert.

* Flächennutzungsplan (F-Plan): Ein vorbereitender Bauleitplan, der die Art der Bodennutzung für das gesamte Gemeindegebiet darstellt (z.B. Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Grünflächen). Er ist nicht verbindlich für den Einzelnen, sondern für die Bauleitplanung der Gemeinde.

* Fremdkapitalquote: Der Anteil des Fremdkapitals (z.B. Bankdarlehen) an der Gesamtfinanzierung einer Immobilie. Eine hohe Quote kann die Rendite bei positivem Leverage-Effekt steigern, birgt aber auch höhere Risiken.

G

* Gewerbepark: Ein Zusammenschluss mehrerer Gewerbeimmobilien unterschiedlicher Art (z.B. Büros, Lagerhallen, Produktionsstätten) in einem abgegrenzten Gebiet, oft mit gemeinsamer Infrastruktur.

* Green Building: Ein Gebäude, das nach hohen Umweltstandards entworfen, gebaut und betrieben wird, um den Energie- und Ressourcenverbrauch zu minimieren und eine gesunde Umgebung zu schaffen.

* Gewerbemietvertrag: Ein rechtlich bindender Vertrag zwischen Vermieter und Mieter über die Überlassung einer Gewerbeimmobilie gegen Mietzahlung. Enthält detaillierte Regelungen zu Mietdauer, Miethöhe, Betriebskosten, Instandhaltungspflichten etc.

* Grundbuch: Ein amtliches Register, das die Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert (Eigentümer, Belastungen wie Hypotheken, Grunddienstbarkeiten). Für jeden Immobilienkauf unverzichtbar.

* Grundsteuer: Eine jährlich zu zahlende Steuer auf den Grundbesitz, die von den Gemeinden erhoben wird. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert des Grundstücks und dem Hebesatz der Gemeinde ab.

* Gutachten (Immobiliengutachten): Eine professionelle Wertermittlung einer Immobilie, erstellt von einem zertifizierten Sachverständigen, oft für Finanzierungszwecke oder im Rahmen eines Ankaufs.

H

* Hebe-Satz: Ein Faktor, der von den Gemeinden zur Berechnung der Grundsteuer und Gewerbesteuer festgelegt wird. Er beeinflusst die Höhe der zu zahlenden Steuern erheblich.

* High Street Retail: Einzelhandelsimmobilien in den Hauptgeschäftsstraßen von Städten, oft mit hoher Frequenz und Prestige.

* Hinterlegungsschein (Escrow): Ein Dokument, das bestätigt, dass Gelder oder Dokumente bei einem neutralen Dritten (z.B. Notar, Treuhänder) hinterlegt wurden, bis bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

I

* Indexmiete: Eine Mietanpassungsklausel, bei der die Miete an die Entwicklung eines bestimmten Preisindexes (z.B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist. Die Miete erhöht oder senkt sich entsprechend der Indexentwicklung.

* Industrieimmobilien: Gebäude, die für produzierende Gewerbe genutzt werden, oft mit speziellen Anforderungen an Statik, Energieversorgung und Infrastruktur.

* Instandhaltung: Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes einer Immobilie (z.B. Reparaturen, Wartung).

* Instandsetzung: Maßnahmen zur Wiederherstellung des Soll-Zustandes einer Immobilie (z.B. Erneuerung von Bauteilen).

* Investment Grade: Eine Bewertung für Schuldner oder Investitionen, die auf ein geringes Ausfallrisiko hinweist. Im Immobilienkontext bezieht sich dies oft auf Immobilien mit stabiler Mieterstruktur und guter Lage.

J

* Joint Venture (JV): Eine Kooperation zweier oder mehrerer Parteien für ein bestimmtes Projekt oder Geschäft, oft zur Bündelung von Kapital, Know-how und Risiken im Immobilienbereich.

* Jahresnettokaltmiete (JNKM): Die Summe aller Mietzahlungen innerhalb eines Jahres abzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Eine wichtige Kennzahl für die Berechnung der Rendite.

K

* Kaltmiete: Die reine Miete ohne Nebenkosten und Heizkosten.

* Kapitalanlage: Die Investition von Kapital in eine Immobilie mit dem Ziel, Erträge (Mieten) zu erzielen und/oder eine Wertsteigerung zu realisieren.

* Kernzone: In der Raumplanung und Stadtentwicklung oft Bereiche mit besonderer Bedeutung und Nutzung, z.B. die Innenstadt.

* Key Performance Indicator (KPI): Leistungskennzahlen, die zur Messung des Erfolgs und der Effizienz von Immobilieninvestitionen oder -projekten verwendet werden (z.B. Leerstandsquote, Rendite, Cap Rate).

* Klimaimmobilie: Eine Immobilie, die in besonderer Weise den Herausforderungen des Klimawandels begegnet, z.B. durch hohe Energieeffizienz, Nutzung erneuerbarer Energien oder Klimaresilienz.

L

* Lage (Mikro- und Makrolage): Eines der wichtigsten Kriterien bei der Bewertung von Immobilien.

* Makrolage: Die allgemeine Lage einer Immobilie im städtischen oder regionalen Kontext (z.B. Wirtschaftsstruktur, Infrastruktur, demografische Entwicklung).

* Mikrolage: Die spezifische Lage der Immobilie innerhalb eines kleineren Gebiets (z.B. direkte Nachbarschaft, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten).

* Leerstand (Vacancy Rate): Der Anteil der nicht vermieteten Flächen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios, gemessen in Quadratmetern oder als Prozentsatz der Gesamtfläche. Eine hohe Leerstandsquote mindert die Rentabilität.

* Letter of Intent (LoI): Eine Absichtserklärung, die die Eckpunkte einer beabsichtigten Transaktion (z.B. Kauf oder Miete) festlegt, aber noch nicht rechtlich bindend ist.

* Leverage-Effekt (Hebeleffekt): Die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital, wenn die Rendite des Gesamtinvestments höher ist als der Zinssatz des Fremdkapitals.

* Logistikimmobilien: Immobilien, die für Lagerung, Umschlag und Verteilung von Waren genutzt werden (z.B. Lagerhallen, Distributionszentren).

M

* Mietfläche (Mietbarer Fläche): Die Fläche einer Immobilie, die dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen wird und für die die Miete gezahlt wird. Die Berechnung erfolgt oft nach DIN 277 oder MF/G.

* Mietvertrag: Siehe "Gewerbemietvertrag".

* Mixed-Use-Immobilie: Ein Gebäude oder Komplex, der verschiedene Nutzungsarten miteinander kombiniert (z.B. Wohnen, Büro, Einzelhandel, Gastronomie), um Synergien zu schaffen und die Attraktivität zu erhöhen.

* Modernisierung: Maßnahmen zur Verbesserung des Zustandes einer Immobilie, die den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten steigern (z.B. energetische Sanierung, Installation neuer Technologien).

* Multitenant-Immobilie: Eine Immobilie, die von mehreren Mietern gleichzeitig genutzt wird (z.B. Bürogebäude mit verschiedenen Firmen, Einkaufszentren mit verschiedenen Geschäften).

N

* Nachhaltigkeit: Im Immobilienbereich bedeutet dies, Gebäude so zu planen, zu bauen und zu betreiben, dass sie ökologisch, sozial und ökonomisch verantwortungsvoll sind.

* Nettorendite: Die Rendite einer Immobilie nach Abzug aller Kosten (Betriebskosten, Finanzierungskosten, Steuern).

* Netto-Jahresmieteinnahmen: Die Mieteinnahmen einer Immobilie innerhalb eines Jahres nach Abzug der umlagefähigen Betriebskosten. Wichtig für die Berechnung der Cap Rate.

* Nutzungsart: Die Art und Weise, wie eine Immobilie verwendet wird (z.B. Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Wohnen).

O

* Off-Market-Transaktion: Ein Immobilienverkauf oder -kauf, der nicht öffentlich beworben wird, sondern diskret zwischen den Parteien oder über einen Makler abgewickelt wird.

* Open-End-Fonds: Ein Investmentfonds, der unbegrenzt Anteile ausgeben und zurücknehmen kann. Viele offene Immobilienfonds investieren in Gewerbeimmobilien.

* Opportunitätskosten: Die Kosten, die durch die Nichtwahrnehmung einer alternativen Investitionsmöglichkeit entstehen.

P

* Portfolio Management: Die strategische Steuerung eines Immobilienbestands oder -portfolios, um die gesetzten finanziellen und strategischen Ziele zu erreichen.

* Pre-Let (Vorvermietung): Die Vermietung von Flächen in einem noch nicht fertiggestellten oder geplanten Gebäude. Eine hohe Pre-Let-Quote reduziert das 

Entwicklungsrisiko.

* Projektentwicklung: Siehe "Development".

* Property Management (PM): Das operative Management einer Immobilie im Auftrag des Eigentümers, einschließlich der Mieterbetreuung, Mietverwaltung, Vertragsmanagement, Betriebskostenabrechnung und Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen.

* Prime Location (Top-Lage): Eine sehr begehrte Lage für eine Gewerbeimmobilie, gekennzeichnet durch hohe Nachfrage, gute Erreichbarkeit und oft hohe Mietpreise.

Q

* Quartiersentwicklung: Die ganzheitliche Entwicklung eines größeren städtischen Bereichs oder Viertels, oft mit einer Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freizeitflächen.

* Qualitätsfaktor: Ein Kriterium bei der Bewertung von Immobilien, das Aspekte wie Bauqualität, Ausstattung, Energieeffizienz und Architektur berücksichtigt.

R

* Refurbishment: Die umfassende Modernisierung und Sanierung einer bestehenden Immobilie, oft mit dem Ziel, ihre Attraktivität und Funktionalität zu verbessern und den Wert zu steigern.

* Regelnutzungsdauer: Die geschätzte wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie, die für steuerliche Abschreibungszwecke relevant ist.

* Rendite (Return on Investment - ROI): Ein Maß für die Wirtschaftlichkeit einer Investition, das den erzielten Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital darstellt. 

Im Immobilienbereich gibt es verschiedene Renditekennzahlen (z.B. Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite).

* Reversionary Yield: Die erwartete Rendite einer Immobilie, wenn die aktuellen Mieten auf das Marktmietniveau angehoben werden können.

* Risikoprofil: Die Bewertung der Risiken, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind (z.B. Leerstandsrisiko, Marktrisiko, Finanzierungsrisiko).

S

* Sale-and-Leaseback: Eine Transaktion, bei der ein Unternehmen seine Immobilie an einen Investor verkauft und diese gleichzeitig langfristig zurückmietet. Dies setzt Kapital frei und ermöglicht eine Konzentration auf das Kerngeschäft.

* Serviced Office: Büroflächen, die vollständig ausgestattet sind und zusätzliche Dienstleistungen wie Empfang, IT-Support und Konferenzräume anbieten, oft mit flexiblen Mietbedingungen.

* Standortanalyse: Eine umfassende Bewertung eines Standortes im Hinblick auf seine Eignung für eine bestimmte gewerbliche Nutzung (z.B. Erreichbarkeit, Infrastruktur, Arbeitskräftepotenzial, Wettbewerb).

* Share Deal: Der Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft und nicht der direkten Immobilie selbst. Dies kann steuerliche Vorteile haben.

* Special Purpose Vehicle (SPV): Eine Gesellschaft, die für einen bestimmten Zweck gegründet wird, z.B. zum Halten einer einzelnen Immobilie oder eines Immobilienportfolios.

T

* Teileigentum: Das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Büros, Ladenlokale, Garagen) in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

* Tenant Relationship Management: Das Management der Beziehungen zu Mietern, um deren Zufriedenheit zu gewährleisten, Mietverträge zu verlängern und den Leerstand zu minimieren.

* Transaktionskosten: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie anfallen (z.B. Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision).

* Triple Net Lease (NNN-Lease): Ein Mietvertrag, bei dem der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete auch alle Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Gebäudeversicherungen trägt. Für den Vermieter besonders risikoarm.

U

* Umnutzung: Die Änderung der Nutzungsart einer bestehenden Immobilie (z.B. Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnungen oder eines Industriegebäudes in Lofts).

* Underwriting: Die Risikoprüfung und -bewertung einer Immobilienfinanzierung durch eine Bank oder einen Investor.

* Urbanisierung: Der Prozess der zunehmenden Konzentration von Bevölkerung und Wirtschaft in städtischen Gebieten, was die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in Städten antreibt.

V

* Verkehrswert (Marktwert): Der Wert, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unter Berücksichtigung aller rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie.

* Vermietungsquote: Der Anteil der vermieteten Fläche an der Gesamtfläche einer Immobilie oder eines Portfolios. Das Gegenteil der Leerstandsquote.

* Value-Add-Strategie: Eine Investitionsstrategie, die darauf abzielt, den Wert einer Immobilie durch aktive Maßnahmen wie Modernisierung, Umnutzung oder Verbesserung des Mietermixes zu steigern.

* Vorkaufsrecht: Das Recht einer Person, vor allen anderen ein Kaufangebot für eine Immobilie anzunehmen.

W

* Wartung: Regelmäßige Maßnahmen zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustands einer Immobilie (z.B. Inspektionen, Funktionsprüfungen).

* Wertschöpfungskette (Immobilien): Die Abfolge von Prozessen und Aktivitäten, die zur Schaffung und Verwaltung von Immobilienwerten erforderlich sind (z.B. Grundstückserwerb, Entwicklung, Finanzierung, Bau, Vermietung, Management, Verkauf).

* Wirtschaftlichkeitsberechnung: Eine Analyse der Rentabilität eines Immobilienprojekts oder einer Investition, die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt.

Z

* Zinsbindung: Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens festgeschrieben ist.

* Zweitvermietung (Sublease): Die Untervermietung einer bereits gemieteten Fläche durch den Hauptmieter an einen Dritten.

* Zwischenfinanzierung: Eine kurzfristige Finanzierung, die zur Überbrückung eines Finanzierungsbedarfs dient, bis eine langfristige Finanzierung bereitsteht oder Erträge erzielt werden.

* Zweckentfremdung: Die Nutzung einer Immobilie zu anderen als den genehmigten oder vorgesehenen Zwecken. Dies kann rechtliche Konsequenzen haben.
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